Мене звати Олексій. Вісім років тому я робив звичайні ремонти в Києві. Бригада, обʼєкти, клієнти.
Один з них повернувся з Іспанії і каже: «Олексію, там я бачив, як одну квартиру ділять на кілька маленьких і здають кожну окремо. Давай спробуємо?»
Я подивився на нього скептично. Навіщо ламати нормальну квартиру?
Він наполіг. Ми взяли його двокімнатну біля КПІ і зробили.
«Раніше отримував 14 тисяч. Зараз 31 тисячу. З тієї ж квартири.»
Перший клієнт на переробку, КПІЯ поклав слухавку і довго сидів тихо.
Я почав дивитися на квартиру інакше.
У звичайній двокімнатній величезний коридор, який ніхто не використовує. Велика кухня, де половина площі пустує. Суміщений санвузол, який займає місце.
Кожен порожній метр це гроші, які ви не отримуєте щомісяця. У звичайній двушці таких метрів набирається 15-20. Це і є різниця між 14 000 і 28 000 гривень.
Коли починаєш думати інакше, бачиш, що в тій же двокімнатній можна розмістити дві або три повноцінні студії. Кожна зі своєю кухнею, санвузлом і зоною проживання. Кожна здається окремо.
Перероблених обʼєктів. Жоден власник не пошкодував. Середнє зростання доходу у 2 рази.
Найскладніше тут не стіни. Стіни це просто.
Потрібно розвести електрику на три незалежні квартири. Зробити вентиляцію на три кухні так, щоб запахи не йшли між студіями. Розмістити три санвузли зі складною системою розведення сантехніки. Правильно зашумоізолювати стіни, інакше мешканці чують одне одного. І вписати все це в 22 метри так, щоб людина не почувалася в клітці.
За вісім років ми набрали досвід саме в цих задачах. Звичайна бригада так не вміє. Вони будують квартири для життя. Ми будуємо обʼєкти для доходу.
Переробка обходиться дорожче, ніж якби із самого початку зробили правильно.
У процесі робіт. Видно розведення сантехніки для трьох незалежних санвузлів і прокладання комунікацій.
Віктор. Двокімнатна в ЖК Smart Plaza KPI, 75 метрів. Здавав за 30 тисяч довгостроково.
Прийшов з питанням: чи можна зробити більше з цією квартирою? Ми порахували і показали цифри.
Поділили на три повністю автономні апартаменти по 22 метри кожен. Кожен зі своєю кухнею, санвузлом і зоною проживання. Роботи зайняли 6 місяців.
«Єдина скарга що не зробив це раніше.»
Віктор, власник квартири в Smart Plaza KPI
Готові апартаменти. Smart Plaza KPI, Київ. Це преміум-варіант. Стандартний обʼєкт виглядає скромніше, але математика працює так само.
Здається з 2018 року. Працює донині.
Звичайна квартира при стандартній оренді окупається за 10-12 років. Тут за 4 роки. У три рази швидше. У вас звичайна квартира в спальному районі? Вартість буде у 2-3 рази менше, і окупність коротша.
У середньому по Києву переробка обходиться в 180 000-380 000 гривень під ключ. Залежить від квартири.
Після окупності ці 14 000 гривень щомісяця ваші. Назавжди. Депозит у банку це пасив. Гроші лежать і втрачають реальну вартість. Перероблена квартира це актив. Приносить дохід щомісяця і зростає в ціні. Хороша альтернатива для тих, хто хоче диверсифікувати вкладення.
І ще. Дохідний обʼєкт з підтвердженою історією продається дорожче за звичайну квартиру. Це актив, який працює в обидва боки.
Часте питання: а хто буде всім цим займатися далі? Тут два шляхи: здавати самому або довірити оренду мені. У мене є управляюча компанія «Аллюрапарт» - вона бере здачу повністю на себе, вам приходить лише дохід.
І про простої. Велику квартиру здати важко - вона надовго стоїть порожньою, а витрати у вас ідуть завжди. У студій цього немає: поки одна чекає на вигідного довгострокового мешканця, її здають подобово. Так дохід іде без пауз.
Я збираю обʼєкт під ключ і передаю готовим. А здавати - самі або через «Аллюрапарт». Багато власників, особливо хто живе за кордоном, обирають друге: ні в що не вникати, просто отримувати дохід.
