Сергей пришёл ко мне не с эмоцией, а с таблицей.
У него две квартиры под сдачу. В какой-то момент он сел и честно посчитал, сколько они приносят. Одна, на Левобережной, обошлась ему в 45 тысяч долларов. Сдавал её надолго, одним жильцам, за 10 тысяч гривен в месяц. Посчитал, сколько это приносит за год. Вышло около 7% чистыми.
Ровно столько ему предлагал банк за депозит. «Деньги в банке лежат сами, а с квартирой надо постоянно возиться», сказал он.
Про этот способ он услышал от знакомых, потом начитался на форумах, где люди вкладывают деньги в квартиры. Пришёл проверить, сработает ли у него.
«Я держу квартиру, занимаюсь ей, переживаю за неё. А зарабатываю как на вкладе, который просто лежит. Зачем тогда квартира?»
Сергей, инвестор с двумя объектамиВопрос правильный. Я слышу его постоянно. Человек покупает квартиру, чтобы она приносила деньги. А в итоге возится с ней как со второй работой и получает столько же, сколько дал бы банк.
Дело не в том, что квартира плохая. Дело в том, что Сергей считал доход со всей квартиры. А считать надо с каждого метра.
В его двушке был большой коридор, который не приносил ничего. Кухня, где половина площади простаивала. Один санузел на всю квартиру. Метры есть, дохода с них нет.
Сколько квартира приносит, зависит не от района и не от ремонта. А от того, сколько отдельного жилья для сдачи помещается в одних и тех же стенах. У Сергея была одна квартира. Мы сделали из неё две студии.
Переделанных квартир. Везде одно и то же, меняется только размер квартиры и район. У вас две квартиры, как у Сергея? Значит у вас два таких объекта, а не один.
Вот что приносила квартира, когда Сергей сдавал её надолго одним жильцам. Считаем по курсу 29 на 2019 год.
Семь процентов в год и окупаемость 14 лет. Вот из-за этого хозяин смотрит на свою квартиру и не понимает: она приносит деньги или только отнимает силы.
ЖК Allurapart Inn, рядом с МВЦ на Левобережной. Локацию выбрали не случайно. Рядом Международный выставочный центр, а это постоянный поток гостей на выставки и в командировки круглый год.
Поэтому объект сдаётся посуточно через Booking. Переделку закончили в 2018, с 2019 квартира работает на Booking. Перед началом я проверил спрос по району и был уверен, что жильцы будут. Простоев нет вообще: квартиру бронируют без пауз между гостями.
Слева процесс переделки, справа готовый объект на Booking. Allurapart Inn, Левобережная.
Сдаётся с 2019 года. Работает по сей день.
Переделка под ключ обошлась в 30 тысяч долларов. Сюда вошло всё: полная электрика, две кухни, два санузла, вентиляция, шумоизоляция, отделка, мебель и техника для сдачи. Квартира сразу была готова принимать гостей.
Доход посуточно это 55 тысяч гривен в месяц грязными. Из них надо вычесть расходы: комиссию Booking, уборку, бельё и коммуналку. Остаётся примерно 33 тысячи чистыми.
На долгосроке окупалась только сама квартира, и то за 14 лет. Теперь за 6,5 года окупается и покупка, и переделка вместе. После этого 33 тысячи в месяц это чистая прибавка, которой раньше не было, и она остаётся с вами, пока квартира работает и сдаётся.
Моя работа - переделка под ключ. От чертежей и оформления через БТИ до мебели и первых гостей. Дальше объект готов к сдаче, и он ваш.
Дальше решаете вы: сдавать самому или доверить аренду мне - у меня есть управляющая компания «Аллюрапарт», которая ведёт сдачу целиком. Этот объект сдаётся посуточно через Booking, рядом выставочный центр, поэтому простоев у него нет - 9.6 и 115 отзывов с 2019 года.
